fbpx

¿Es el alquiler de larga o media estancia una solución a la crisis del alquiler vacacional? Análisis de costes y beneficios.

Laura Jimenez

Laura Jimenez

La pandemia del Covid-19 ha puesto el turismo en pausa. Sabemos que se recuperará, pero ante la incertidumbre en la que vivimos en estos momentos, algunos gestores y propietarios de apartamentos turísticos están pasándose al alquiler convencional.

¿Es una buena opción? ¿Cuál es la opción de alquiler más rentable? ¿Y cuáles son los pros y los contras de cada una de ellas?

Vamos a verlo en detalle.

Alquileres de corta estancia

Los alquileres de corta estancia o por noches han sido la estrella indiscutible de los alquileres durante los últimos años. Desde 2013 este tipo de alquiler está regulado por la legislación de cada Comunidad Autónoma. 

Así que para poder realizar un alquiler de corta estancia necesitas disponer de una licencia turística, cuyos precios oscilan entre 70€ y 300€ dependiendo de donde te halles, y cumplir con todas las normativas que marquen tu ayuntamiento y tu comunidad.

alquiler vacacional

El principal atractivo del alquiler de corta estancia, además de la libertad de movimientos que proporciona, está en la elevada rentabilidad que puede producir a corto plazo.

Es una rentabilidad muy variable que depende principalmente de dos factores: la ubicación del inmueble y el nivel de ocupación.

Según algunos estudios, en ciudades como Madrid o Barcelona, es necesario mantener una ocupación en torno al 50-60% (es decir, entre 15 y 18 noches por mes) para que resulte beneficioso. Sin embargo una vivienda de uso turístico bien situada y bien gestionada, genera unos ingresos muy altos en poco tiempo.

Los costes del alquiler de corta estancia incluyen:

  • Consumos y suministros: agua, electricidad, internet, gas. Los asume el propietario.
  • Gestión del alquiler: mantenimiento, limpieza, check in, check out, publicidad, administración. Si externalizas todos estos procesos, una empresa profesional suele cobrar un 20% del precio de la estancia.
  • Impuestos: IBI, tasas de basuras.
  • Otros gastos: comunidad de vecinos, seguro de la vivienda.
  • Incentivos fiscales: no tiene ningún incentivo fiscal. Los impuestos a tributar por su rendimiento son 20% del rendimiento neto. Si ofreces servicios propios de la industria hotelera como lavandería o alimentación, también debes declarar IVA. Más información sobre tributación aquí.

Alquileres de media estancia

Esta modalidad de alquiler es, hoy en día, la más minoritaria de las tres.  Viene regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) y su calificación es la de “uso distinto al de vivienda”, siempre y cuando no se presten servicios complementarios de hostelería.

El contrato de media estancia se rige por la voluntad de las partes, por lo que no existe un plazo mínimo de ocupación. No requiere de una licencia de vivienda turística, aunque si dispones de una, podrás alternar los dos tipos de alquiler para hacer frente a períodos de crisis o de baja ocupación.

apartamento turistico

Su gran ventaja es la flexibilidad. Los principales clientes de este tipo de alquiler son personas que se desplazan temporalmente a una ciudad por motivos de trabajo o de estudios. Se trata de un tipo de cliente que, en su mayoría, canalizan las empresas especializadas en alquiler y gestión de apartamentos.

Esta es una muy buena fórmula si el piso va a quedar durante unos meses porque estás fuera de la ciudad, pero luego vas a volver a necesitarlo, o si quieres vender una vivienda pero prefieres esperar a que suban los precios antes de realizar la transacción y no quieres atarte a un inquilino fijo.

Si dispones de la licencia necesaria, también puedes alternar el alquiler de media estancia con el de corta estancia. De este modo puedes hacer frente a los períodos de crisis o de baja ocupación, manteniendo la posibilidad de cambiar en los próximos meses, ya que no adquieres el compromiso de años que conlleva el alquiler de larga estancia.

Al igual que el alquiler de corta estancia, supone una alta rentabilidad a corto y medio plazo con unos beneficios intermitentes. 

Los costes que debes tener en cuenta son:

  • Los consumos y suministros, de los que puede hacerse cargo el propietario o el inquilino, según se acuerde.
  • El precio de gestión se reduce frente al del alquiler de corta estancia, ya que los costes por check in, check out y limpieza serán menores al permanecer los huéspedes durante más tiempo en el apartamento.
  • Al igual que los alquileres de corta estancia, tampoco disfrutarás de incentivos fiscales.

Alquileres de larga estancia

Hablamos del alquiler de una vivienda para su uso como residencia habitual. La modalidad más clásica de alquiler. También regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), sobre la que se han ido introduciendo modificaciones posteriores, las últimas con el Real Decreto Ley 7/2019.

Tras esta última modificación, la duración mínima obligatoria del contrato de alquiler es de 5 años. El contrato se prorroga de forma tácita por un periodo de 3 años más, a menos que el arrendatario o el arrendador manifiesten su voluntad de no renovarlo

alquiler turístico

El beneficio del alquiler de larga estancia está en la estabilidad.

Si bien los ingresos que produce son menores, se trata de ingresos mensuales fijos que proporcionan un beneficio sostenido a largo plazo.  También es de esperar que, al estar el inquilino viviendo de forma habitual en el piso, el cuidado que tenga del mismo sea mayor, por lo que los costes de mantenimiento y reparaciones serán menores.

La gran contra del alquiler para uso habitual es la inseguridad jurídica y el peligro de impago por parte de inquilinos morosos, especialmente si decides gestionar el alquiler personalmente en lugar de hacerlo a través de una empresa profesional. Además, si quieres dejar de arrendar la vivienda antes de que finalice el contrato, necesitas demostrar que necesitas el inmueble para uso propio o de familiares de primer grado.

Los costes que debes tener presentes son:

  • Consumos y suministros: agua, electricidad, internet, gas. Los asume, por norma general, el inquilino.
  • Gestión del alquiler: mantenimiento, administración. Si trabajas con una inmobiliaria, suelen cobrar un 5% del precio de la mensualidad. La formalización del contrato corre a cargo del propietario si se trata de una persona jurídica.
  • Impuestos: IBI, tasas de basuras.
  • Otros gastos: comunidad de vecinos, seguro de la vivienda.
  • Incentivos fiscales: el 60% del rendimiento neto está exento de tributar.

¿Cuál será la mejor opción tras el coronovarius?

Las tres modalidades de alquiler de viviendas tienen sus pros y sus contras, por lo que la elección dependerá siempre de lo que más convenga a cada propietario.

En este momento excepcional, los propietarios de alquiler de corta estancia se enfrentan a dos dificultades: ahora la actividad está detenida y el mayor periodo de ocupación suele darse en verano. ¿Qué hacer para poder seguir rentabilizando la propiedad? 

La respuesta está en el alquiler de media estancia. Permite hacer frente a períodos de crisis y de reajuste, en los que hay una ocupación inferior a la habitual, y mantener la posibilidad de retomar el alquiler de corta estancia en meses venideros, ya que no se adquiere el compromiso de años de permanencia que conlleva el alquiler de larga estancia.

Empezar es rápido y fácil

Automatiza la gestión de tus alojamientos hoy mismo

Compartir:

Share on facebook
Share on twitter
Share on pinterest
Share on linkedin

Búsqueda

Komodore es la solución que automatiza el proceso del check-in en alojamientos turísticos.

Los servicios que ofrece son: registro de viajeros online y envío automático a las autoridades, comunicación automática, sistema de apertura de cerraduras inteligentes a través del móvil y una aplicación web para proporcionar información sobre la reserva, la propiedad, la ciudad, números de emergencia y ofrecer servicios de reservas de actividades.

Suscrítebe a Komodore​

Recibe todas las semanas en tu buzón de correo el mejor contenido sobre alquiler vacacional.

Últimas Entradas

Categorías

Suscrítebe a Komodore​

Recibe todas las semanas en tu buzón de correo el mejor contenido sobre alquiler vacacional.

¿Estás al tanto de las nuevas exigencias en el check-in de los alojamientos turísticos post coronavirus?

Descárgate este ebook GRATIS y descubre qué procesos se deben revisar para respetar el distanciamiento social y cómo hacerlo al menor coste. 

CORONAVIRUS : Seguimos trabajando con normalidad. ¿Alguna duda? No dudes con contáctanos.