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¿Cómo declarar el alquiler vacacional en 2020?

¿Con qué impuestos está gravado el alquiler de los alojamientos turísticos? ¿Es necesario declarar el IVA? ¿Hay que pagar IAE? ¿Cómo incluyo en la declaración de la renta el alquiler vacacional? La fiscalidad es un tema que nos lleva a todos de cabeza…

Si eres propietario de una vivienda de alquiler turístico, en este artículo vamos a intentar despejar dudas acerca de cómo debes tributar tu alquiler vacacional  para evitar errores ante la Agencia Tributaria.

¿Qué es un alquiler vacacional según la Agencia Tributaria?

Hasta 2013, con la entrada en vigor de la Ley de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas (L4/2013) no había diferencias entre el alquiler de viviendas de uso turístico y el alquiler de temporada. Ambos estaban sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y eran dos modalidades de alquiler vacacional.

Pero a partir de 2013, con la introducción de la ley de flexibilización, el alquiler vacacional y de temporada pasó a estar bajo la competencia de las diferentes comunidades autónomas. Prácticamente todas han desarrollado sus normativas específicas, por lo que deberías conocer la que se aplica en tu comunidad.

Para establecer qué es un alquiler vacacional, la Agencia Tributaria se rige por la definición que se da en la LAU, por lo tanto, Hacienda entiende como vivienda de alquiler vacacional toda aquella vivienda amueblada y equipada para su uso inmediato de la que se hace una cesión temporal del uso en su totalidad y con una finalidad lucrativa, promocionándola o comercializándola en canales de oferta turística. Por lo tanto se someterá a un régimen específico derivado de la normativa del sector.

Como durante los últimos años el alquiler turístico ha aumentado de forma muy notable, la Agencia Tributaria establece que es necesario diferenciar los servicios que ofrece este tipo de alquiler respecto a la industria hotelera. Esta diferenciación es básicamente la que señala qué es lo que se deberás tributar en cada caso.

¿Cuándo se debe tributar el IVA en el alquiler vacacional?

El alquiler del alojamiento por sí mismo es una actividad que está exenta de IVA.  

El pago del IVA depende de los servicios que ofreces en tu alojamiento y solo tiene lugar si prestas servicios complementarios que se consideran propios de la industria hotelera. Algunos ejemplos de ello serían: servicios de alimentación y restauración, limpieza periódica, servicio de lavandería, espacio de recepción permanente para los huéspedes, cambio de la ropa de cama y toallas, custodia de maletas,…

En caso de que ofrezcas estos servicios de hospedaje, deberás emitir una factura por cada estancia y aplicar el 10% de IVA al precio del alojamiento, al igual que hacen los establecimientos hoteleros.

No es necesario tributar IVA por el servicio de limpieza prestado a la salida y entrada de los huéspedes, la limpieza de las zonas comunes o los servicios de asistencia técnica y mantenimiento. Estos servicios no se califican como servicios de hospedaje.

¿El alquiler vacacional debe pagar el Impuesto de Actividades Económicas (IAE)?

El Impuesto de Actividades Económicas (IAE) es un impuesto directo que grava las actividades empresariales, profesionales y artísticas.

Si tu alquiler turístico no ofrece ninguno de los servicios de hospedaje que mencionábamos antes, la actividad que estás realizando se cataloga dentro del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” que incluye el alquiler de toda clase de inmuebles destinados a ser usados como vivienda, ya sea de forma temporal o no.

Las personas físicas están exentas de pagar el IAE, por lo tanto, si en tu alojamiento de alquiler vacacional no ofreces servicios de hospedaje, por norma general no es necesario que te des de alta en el IAE. Simplemente deberás incluir tus ingresos junto con el resto de tus rentas cuando realices la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En cambio, si ofreces alguno de los servicios por los que hay que repercutir IVA, tu actividad se catalogaría bajo el epígrafe 685 como “alojamiento turístico extra hotelero”. En este caso, deberías darte de alta en el IAE. Como tus ingresos derivados de este alquiler son rendimientos de actividades económicas, deben constar como tales en la declaración del IRPF.

En caso de que no alquiles tu vivienda directamente a los huéspedes, sino a una empresa o persona física que la explota como alojamiento turístico, tu actividad se considera “alquiler de locales industriales y otros alquileres no considerados en otros puntos”, con el epígrafe 861.2. En este caso no realizas ninguna actividad económica a efectos de la declaración de la renta, pero deberás facturar a la empresa que gestiona tu alquiler vacacional con un 21% de IVA.

En cualquier caso, aunque no estés obligado a darte de alta o tributar por el IAE, sí debes cumplir con las obligaciones de carácter censal presentando el modelo 036 o 037, según corresponda.

¿Cómo incluir en la declaración de la renta tu alquiler vacacional?

Si en tu vivienda de alquiler vacacional no ofreces servicios de hospedaje que tributen IVA, tanto si la alquilas directamente o a través de una empresa gestora, tus ingresos derivados de este alquiler se consideran rendimientos del capital inmobiliario.

Para incluirlos en la declaración se diferencian dos períodos: el tiempo en el que la vivienda se ha alquilado y el tiempo en el que ha estado libre. Del conjunto de días que el inmueble se ha alquilado, debes declarar su rendimiento neto. Es decir, los beneficios obtenidos una vez has restado los gastos deducibles asociados al alquiler de la vivienda como: 

  • IBI
  • Tasa de basuras
  • Gastos de comunidad de propietarios
  • Intereses de la hipoteca (si la hay)
  • Seguros del hogar
  •  Reparaciones
  • Suministros
  • Gastos en publicidad

De estos gastos solo puedes deducir la parte proporcional al tiempo de alquiler. La excepción es la promoción del inmueble, que la puedes deducir en su totalidad.

tributar alquiler vacacional

¿Qué sucede con todo el resto de días en los que la vivienda no ha estado alquilada? Este periodo se cuenta como una segunda vivienda en propiedad.

En el caso del alquiler turístico con servicios de hospedaje, o de que tengas contratada a una persona a jornada completa para su gestión, los ingresos derivados se consideran rendimientos de actividades económicas en la declaración del IRPF.

¿Qué ES EL MODELO 179 Y CÓMO AFECTA A LOS PROPIETARIOS?

El modelo 179 es responsabilidad de las empresas intermediarias (Booking, Airbnb,Vrbo…). Éstas presentaran trimestralmente mediante dicho modelo los siguientes datos de cada anuncio de alquiler turístico: identificación del propietario de la vivienda, identificación de la propiedad, número de contrato bajo el cual se alquila la propiedad, fecha de inicio de la actividad, ingresos que el propietario ha recibido de la explotación de la vivienda, fecha de intermediación de la operación, cantidad de días que la vivienda fue alquilada y método de pago utilizado para aceptar las reservas.

Aunque los propietarios de los alquileres vacacionales no tengan que hacer nada respecto a este modelo, sí incurrirán en sanciones los propietarios que no declaren los ingresos que estén obteniendo del alquiler turísticos y que se reflejen en el modelo 179 que realizan los intermediarios.

¿QUÉ ES EL MODELO 349?¿ESTOY OBLIGADO A PRESENTARLO?

El modelo 349 es obligatorio presentarlo cuando existen facturas con IVA procedentes de otros países de UE.

Es, por ejemplo, el caso de la plataforma Booking que establecida en Holanda, emite las facturas de sus comisiones con el IVA intracomunitario. Para declarar estos pagos tendrás que darte de alta en el ROI e introducir los siguientes datos

Se puede hacer de manera trimestral.

Datos a rellenar cuando se trata de facturas de Booking.com:

  • Código Pais: NL
  • NIF comunitario: (NIF de la empresa comunitaria)
  • Apellido y nombre o Razón social: BOOKING
  • Clase:  I (adquisición de servicios)
  • Base imponente (total de la suma de las comisiones)

¿Qué sucede si no declaras tu alquiler vacacional?

Hacienda ya lleva tiempo advirtiendo que, debido a que en ejercicios anteriores muchos contribuyentes no declararon los ingresos de los alquileres vacacionales, se está prestando especial atención a este asunto.

En caso de que no incluyas tu alquiler vacacional en la declaración de la renta, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, también conocida popularmente como “una paralela”, en la que se figurarán las rentas no declaradas y la obligación de incluirlas en un plazo de tiempo determinado. Además, como el no haberlo incluido es un fraude, pueden imponerte una sanción de entre el 50% y el 150% del valor de lo que no se ha declarado. El importe variará dependiendo de si la califican como una sanción leve, grave o muy grave.




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